Guide premier achat immobilier

Étape 1 : Définir votre budget réel (et non théorique)

Avant toute visite, vous devez connaître votre capacité d’achat réelle. La banque n’analyse pas un rêve, mais des chiffres, une stabilité et un comportement financier.

À retenir absolument

Pour évaluer votre capacité d’achat, les établissements prêteurs s’appuient sur plusieurs critères financiers clés.

• Taux d’endettement : maximum 35 % (assurance incluse)
• Reste à vivre : somme disponible après crédit pour le quotidien
• Apport personnel : non obligatoire dans certains cas idéalement 10 % pour couvrir frais de notaire + garanties
• Gestion bancaire : absence de découverts et incidents = critère clé

Ce que votre courtier prend en charge

À ce stade, l’objectif est de transformer votre projet en un dossier crédible aux yeux des banques et des vendeurs.

• Analyse complète de votre profil (revenus, charges, comptes)
• Calcul précis de votre capacité d’achat tout compris
• Assistance dans la négociation des conditions
• Délivrance d’une Attestation de capacité financière,

Étape 2 : Profiter intelligemment des aides de l’État

En tant que primo-accédant, vous pouvez réduire fortement le coût de votre projet.

À retenir absolument

En tant que primo-accédant, plusieurs dispositifs publics peuvent venir compléter votre financement et alléger le coût global de votre projet.

• PTZ – Prêt à Taux Zéro : pour l’achat d’un logement neuf ou ancien avec travaux, selon la zone et la composition du foyer
• Action Logement : destiné aux salariés du secteur privé, avec des conditions de taux avantageuses
• Aides locales : certaines collectivités proposent des dispositifs complémentaires selon votre lieu de résidence

Ce que votre courtier prend en charge

L’identification et la bonne utilisation de ces aides nécessitent une analyse précise de votre situation et de votre projet.

• Vérification de toutes vos éligibilités
• Intégration des aides dans une stratégie globale
• Optimisation de la mensualité sans fragiliser votre dossier

Étape 3 : Choisir la bonne stratégie de crédit

Un bon crédit n’est pas seulement une question de taux. Il doit trouver le juste équilibre entre coût global, sécurité et flexibilité, en fonction de votre situation et de vos objectifs.

À retenir absolument

Plusieurs paramètres influencent directement la performance et la pertinence de votre crédit sur le long terme.

• Durée du prêt : plus elle est courte, moins le crédit coûte, mais les mensualités sont plus élevées
• Assurance emprunteur : peut représenter jusqu’à 30 à 40 % du coût total du crédit
• Loi Lemoine : possibilité de changer d’assurance à tout moment, sans frais
• Indemnités de remboursement anticipé (IRA) : négociables dès la mise en place du prêt
• Modularité du crédit : possibilité d’augmenter ou de réduire les mensualités en cours de prêt

Ce que votre courtier prend en charge

Le rôle du courtier est de structurer une stratégie de crédit adaptée, sécurisée et évolutive, au-delà du simple taux affiché.

• Négociation du taux et des conditions annexes auprès des banques
• Optimisation de l’assurance via une délégation externe plus compétitive
• Suppression ou réduction des indemnités de remboursement anticipé et des frais bancaires
• Sécurisation du crédit sur le long terme, en tenant compte de l’évolution de votre situation

Étape 4 : Anticiper tous les frais liés à l’achat

Le prix affiché d’un bien immobilier ne correspond jamais au budget réel. Plusieurs frais annexes doivent être anticipés afin d’éviter toute mauvaise surprise au moment de la signature définitive.

À retenir absolument

Ces frais peuvent avoir un impact significatif sur le coût global de votre projet et doivent être intégrés dès la phase de préparation.

• Frais de notaire : environ 7 à 8 % dans l’ancien, et 2 à 3 % dans le neuf
• Frais de garantie : caution ou hypothèque selon le montage retenu
• Frais bancaires : frais de dossier, de garantie et d’assurance
• Diagnostic de performance énergétique (DPE) : un logement classé F ou G implique des travaux à anticiper
• DPE dégradé : peut constituer un excellent levier de négociation

Ce que votre courtier prend en charge

Le courtier veille à sécuriser l’ensemble du budget et à intégrer tous les coûts réels dans le plan de financement.

• Calcul précis de l’enveloppe globale du projet
• Intégration des travaux éventuels dans le financement
• Sécurisation du budget jusqu’à la signature de l’acte définitif

Étape 5 : Le calendrier de votre achat (timeline réelle)

Un projet immobilier s’inscrit dans un calendrier précis, rythmé par des délais légaux et des étapes incompressibles. Les anticiper permet d’éviter tout blocage ou retard.

À retenir absolument

Chaque étape du processus d’achat est encadrée par des délais qu’il est essentiel de respecter.

• Signature du compromis de vente
• Délai légal de rétractation de 10 jours
• Délai moyen de 45 à 60 jours pour l’obtention du financement
• Délai de réflexion obligatoire de 11 jours après réception de l’offre de prêt (loi Scrivener)
• Signature définitive de l’acte de vente chez le notaire

Ce que votre courtier prend en charge

Le courtier assure la coordination entre l’ensemble des parties afin de garantir le respect des délais et la fluidité du processus.

• Coordination entre la banque, le notaire et l’agent immobilier
• Suivi rigoureux du calendrier et des échéances
• Présentation d’un dossier complet et conforme dès le premier passage en comité bancaire

Étape 6 : Pourquoi passer par un courtier ?

Dans une opération immobilière, chaque intervenant défend ses propres intérêts. La banque protège les siens ; le rôle du courtier est de défendre exclusivement les vôtres.

À retenir absolument

Faire appel à un courtier permet d’aborder votre projet avec davantage de sérénité et d’efficacité.

• Une seule demande de financement transmise à l’ensemble des partenaires bancaires
• Accès à des conditions négociées souvent inaccessibles aux particuliers
• Gain de temps, sécurité du parcours et tranquillité d’esprit

Notre valeur ajoutée

Nous construisons une stratégie financière solide, adaptée à votre situation actuelle et future, pour un achat sans stress et sans mauvaises surprises.

Checklist du premier achat immobilier (PDF)

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