Foire aux questions

Un crédit immobilier consiste, pour une banque ou un organisme de financement, à mettre à disposition d’un ou plusieurs emprunteurs une enveloppe financière destinée à concrétiser un projet immobilier.

En retour, l’emprunteur doit rembourser la somme empruntée, selon un calendrier défini, avec des intérêts.

À retenir

Le financement peut couvrir :

• la construction d’un bien immobilier,
• ou l’acquisition d’un logement et/ou d’un terrain, pour un usage résidentiel ou mixte (habitation + activité professionnelle).

Le contrat de prêt précise systématiquement la nature, l’objet et la durée de remboursement. Il détaille également les principales conditions du crédit, notamment :

• la formule de taux retenue (fixe, variable, etc.) ;
• les modalités de remboursement prévues ;
• le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) ;
• les garanties exigées pour sécuriser le prêt (hypothèque, caution, etc.).

Un crédit immobilier est le plus souvent contracté pour acheter un bien et devenir propriétaire. Il peut aussi permettre de financer différentes opérations, qu’il s’agisse d’une acquisition ou de travaux, selon la nature de votre projet :

• Résidence principale ;
• Résidence secondaire ;
• Investissement locatif (pour préparer la retraite et/ou optimiser sa fiscalité via dispositif de défiscalisation) ;
• Bureau ou local commercial lié à une activité professionnelle.

Il existe plusieurs formes de crédit immobilier, chacune répondant à des objectifs et à des profils d’emprunteurs différents. Le choix du montage dépend du projet, de la situation financière et de la stratégie de remboursement envisagée. Voici un aperçu des solutions de financement les plus courantes, avec leurs spécificités.

Le prêt amortissable

Le prêt amortissable est le crédit immobilier le plus répandu. Il s’adapte à la majorité des projets immobiliers, qu’il s’agisse d’un achat résidentiel ou d’un investissement.

À chaque échéance, l’emprunteur rembourse :

• une part du capital emprunté,
• des intérêts,
• et, le cas échéant, l’assurance emprunteur.

Le remboursement s’effectue généralement via des mensualités constantes, dont le détail figure dans un tableau d’amortissement. Celui‑ci permet de suivre l’évolution du capital restant dû et d’anticiper le coût total du crédit.

Ce type de prêt peut être souscrit à taux fixe, taux variable, ou selon des formules modulables (partielles ou progressives).

Le prêt lissé (ou prêt à paliers)

Le prêt lissé repose sur un mécanisme de remboursement progressif. Il consiste à ajuster les mensualités dans le temps en fonction de l’évolution prévisible des revenus de l’emprunteur.

Cette solution est particulièrement adaptée aux profils dont les revenus sont appelés à augmenter, par exemple :

• les étudiants en fin de cursus (écoles de commerce, médecine, etc.),
• ou les jeunes actifs en début de carrière.

L’objectif est de maintenir une mensualité globale cohérente tout au long du prêt, en tenant compte de la montée en charge des revenus.

Le prêt relais

Le prêt relais est destiné aux propriétaires qui souhaitent acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu l’ancien. Il permet de financer nouveau bien avant d’avoir vendu l’ancien. Il permet de financer temporairement l’acquisition en attendant la vente.

Il existe plusieurs variantes :

• prêt relais classique ;
• prêt relais acquisition ;
• prêt relais avec rachat de créance.

Chaque formule répond à une situation spécifique. Un courtier peut vous aider à identifier la solution la plus adaptée afin de ne pas manquer une opportunité d’achat.

Le prêt in fine

Le prêt in fine est un crédit non amortissable. Pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur rembourse uniquement :

• les intérêts,
• et l’assurance emprunteur.

Le capital est quant à lui remboursé en une seule fois, à la dernière échéance. Ce montage est principalement utilisé par les investisseurs, notamment pour optimiser la gestion de trésorerie ou la fiscalité, tout en anticipant la restitution du capital à terme.

Le prêt hypothécaire

Le prêt hypothécaire est garanti par une hypothèque portant sur un bien immobilier déjà détenu par l’emprunteur. Cette garantie rassure l’établissement prêteur.

Le montant du crédit accordé dépend de la valeur estimée du bien hypothéqué et ne peut généralement pas être inférieur à celle‑ci.

Ce type de financement est souvent envisagé par les seniors, d’autant plus qu’il ne nécessite pas toujours la souscription d’une assurance emprunteur.

Le prêt viager hypothécaire

À titre informatif, le prêt viager hypothécaire n’est aujourd’hui plus proposé par les banques. Son principe reposait sur l’octroi d’un crédit dont le remboursement s’effectuait au décès de l’emprunteur, via la vente du bien immobilier.

Ce dispositif était principalement utilisé par les seniors, notamment pour :

• compléter les revenus de retraite,
• ou financer une perte d’autonomie.

L’octroi d’un crédit immobilier repose sur l’analyse de plusieurs critères essentiels. Les établissements prêteurs examinent l’ensemble de votre situation afin de s’assurer que le financement est compatible avec votre profil, votre budget et votre capacité à rembourser sur la durée. Voici les conditions principales généralement requises pour accéder à un prêt immobilier.

Respecter le plafond du taux d’endettement

Avant toute décision, la banque étudie vos revenus, vos charges et votre situation globale afin de vérifier que votre taux d’endettement reste dans les limites admises.

Concrètement, la part de vos revenus consacrée chaque mois au remboursement du crédit doit vous permettre de conserver un reste à vivre suffisant pour assumer les dépenses courantes. Cet indicateur est déterminant : il permet au prêteur de s’assurer que vos mensualités sont constantes et compatibles avec votre niveau de vie et qu’elles n’entraîneront pas de déséquilibre financier sur le long terme.

Présenter une gestion bancaire saine

La tenue de vos comptes joue un rôle clé dans l’étude de votre dossier. La banque analyse notamment :

• l’absence d’incidents bancaires,
• la régularité des revenus,
• la stabilité de la situation professionnelle,
• et la capacité à gérer le budget au quotidien.

Des comptes bien tenus renforcent la crédibilité du projet et rassurent l’établissement prêteur sur votre aptitude à honorer les échéances prévues au tableau d’amortissement, jusqu’au remboursement complet du capital restant dû.

Disposer d’un apport personnel

Même s’il n’est pas strictement obligatoire, l’apport personnel constitue un véritable atout pour obtenir un crédit immobilier dans de bonnes conditions. Issu d’une épargne, d’un placement ou d’une donation, il est généralement apprécié à hauteur d’environ 10 % du prix du bien .

Cet apport démontre :

• votre capacité à épargner,
• votre sérieux financier,
• et votre implication dans le projet.

Il peut également influencer positivement les conditions du prêt et contribuer à réduire le coût total du crédit.

Mettre en place des garanties adaptées

En contrepartie du financement accordé, la banque exige le plus souvent des garanties afin de sécuriser le remboursement du prêt. Plusieurs solutions peuvent être envisagées, notamment :

• une hypothèque, portant sur le bien financé, qui peut être saisie en cas de défaut de paiement ;
• une caution, souscrite auprès d’un organisme spécialisé, qui se substitue à l’emprunteur en cas de défaillance ;
• un privilège de prêteur de deniers, permettant à la banque d’être indemnisée en priorité si le crédit n’est plus remboursé.

Le choix de la garantie dépend du projet, du profil de l’emprunteur et de la politique de l’établissement prêteur.

Souscrire une assurance emprunteur

Bien qu’elle ne soit pas légalement obligatoire, l’assurance emprunteur est, dans les faits, presque systématiquement exigée. Elle protège à la fois la banque et l’emprunteur face aux aléas de la vie.

L’assurance couvre généralement les risques suivants :

• décès,
• perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA),
• invalidité,
• incapacité de travail,
• et parfois la perte d’emploi.

Si l’un de ces événements survient, l’assurance prend en charge tout ou partie du remboursement du crédit, conformément aux conditions prévues au contrat, garantissant ainsi la continuité des échéances.

Un prêt immobilier peut être contracté sur des durées très différentes, le plus souvent entre 5 et 25 ans. Depuis janvier 2021, les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) poussent les banques à limiter la durée de remboursement à 25 ans.

Selon le type de projet, cette durée peut être complétée par un différé (parfois jusqu’à 2 ans), notamment en cas d’achat en VEFA (logement neuf sur plan).

En pratique, la majorité des emprunteurs choisissent une durée d’environ 20 ans, tandis que les primo‑accédants se tournent plus souvent vers 25 ans pour réduire leurs mensualités.

Enfin, la durée possible dépend aussi de l’âge de l’emprunteur : l’assurance emprunteur s’arrêtant fréquemment autour de 75 ans, il peut devenir plus difficile d’emprunter sur une période longue lorsque l’on avance en âge.

La renégociation d’un prêt immobilier est possible : elle intervient le plus souvent quand vous avez signé un crédit à un certain taux d’emprunt et que, depuis, les taux ont baissé. Si la baisse est suffisamment significative, vous pouvez demander à votre banque de réviser les conditions du prêt. En cas d’accord, un nouveau taux plus avantageux est appliqué, ce qui peut réduire le coût total du crédit. Cette évolution est officialisée par un avenant au contrat initial.

Deux façons d’utiliser la renégociation

Selon votre objectif, vous pouvez choisir l’une des options suivantes :

• Diminuer le montant des mensualités restantes jusqu’au terme du prêt (alléger votre budget mensuel).
• Réduire la durée d’emprunt en conservant des échéances proches de celles d’avant (rembourser plus vite).

Dans les deux cas, un tableau d’amortissement actualisé permet de suivre l’évolution des mensualités constantes , du capital restant dû et l’effet sur le coût total du crédit.

Conditions de rentabilité à retenir

Pour que la renégociation soit réellement intéressante, on retient généralement :

• un écart d’environ 0,7 à 1 % entre le taux initial et le nouveau taux ;
• un capital restant dû supérieur à 70 000 €.

La renégociation est souvent plus avantageuse dans la première moitié du prêt plutôt qu’en fin de remboursement.

Le point de départ du calendrier est presque toujours la signature du compromis de vente. Une fois ce document signé, l’acheteur dispose généralement de 45 jours pour obtenir son financement. À défaut, la clause suspensive peut entraîner l’annulation du compromis.

En pratique, si l’on part du premier échange avec un courtier ou une banque, il faut le plus souvent compter environ 4 semaines pour avancer jusqu’aux premières validations. Ce délai peut toutefois varier selon l’établissement sollicité et la complexité du dossier.

Les grandes étapes qui expliquent ce délai

• Négociation et préparation du dossier : étude du financement, échanges sur le taux du crédit et l’assurance emprunteur, puis prise de rendez-vous avec l’organisme prêteur (ce rendez-vous peut nécessiter plusieurs jours). À l’issue, la banque peut délivrer un accord de principe.
• Réception de l’offre de prêt : après validation interne, il faut en général compter 2 à 3 semaines pour recevoir l’offre.
• Délai légal de réflexion : une fois l’offre reçue, un délai obligatoire de 10 jours s’applique (incompressible). L’emprunteur ne peut accepter l’offre qu’à partir du 11e jour suivant la réception.