Crédit immobilier en France sans CDI en 2026

En 2026, emprunter sans CDI ou depuis l’étranger reste possible, mais le dossier doit être irréprochable

Obtenir un crédit immobilier en France sans CDI français, ou en tant que non-résident, peut sembler complexe. Les banques françaises restent prudentes et demandent des garanties solides, ainsi qu’une visibilité claire sur les revenus.

Pour autant, la France demeure une destination privilégiée pour l’investissement immobilier. Qu’il s’agisse d’un entrepreneur, d’un dirigeant de société ou d’un non-résident, des solutions existent — à condition de présenter un dossier structuré et compétitif.

Non-résidents et expatriés : les exigences qui reviennent le plus souvent

Les banques analysent plusieurs critères spécifiques pour les emprunteurs étrangers.

D’abord, la stabilité du pays de résidence compte : certains pays sont considérés comme « à risque » par les départements de conformité. Ensuite, l’apport personnel est généralement plus élevé, avec un Loan to Value (LTV) souvent situé entre 20 % et 30 % du prix du bien, hors frais de notaire (contre parfois 10 % pour des résidents). Enfin, la banque peut apprécier une épargne résiduelle via nantissement (placements financiers, assurance-vie) afin de sécuriser le prêt.

Le rôle du courtier côté non-résidents

Dans ces dossiers, le courtier intervient comme intermédiaire stratégique :

• préparation d’un dossier conforme aux exigences TRACFIN (lutte contre le blanchiment) ;
• mise en forme et explication des revenus étrangers selon les standards français ;
• orientation vers les pôles « International » des grandes banques françaises pour maximiser les chances.

Entrepreneurs et indépendants : les critères de bancabilité en 2026

Pour les freelances, auto-entrepreneurs ou dirigeants de SARL/SAS, les banques s’arrêtent souvent sur trois points.

• Ancienneté de l’activité : la présentation de 3 bilans comptables (environ 3 ans) est généralement attendue pour démontrer la stabilité des revenus.
• Tendance du chiffre d’affaires : la stabilité ou la croissance régulière est mieux perçue qu’une activité irrégulière.
• Capacité d’autofinancement (CAF) : l’établissement vérifie si l’entreprise peut supporter la rémunération sans fragiliser la trésorerie.

Comment le dossier est optimisé

L’objectif ne se limite pas à présenter un revenu : il s’agit de valoriser, quand c’est le cas,

• les capitaux propres,
• l’absence de dettes professionnelles,
• la récurrence des contrats et commandes,
• la stabilité et la pérennité de l’activité.

Cette structuration permet de consolider un dossier, y compris pour des profils considérés comme atypiques.

Revenus en devise et origine des fonds : deux points de vigilance fréquents

Gestion des devises

Lorsque les revenus sont perçus en dollar, franc suisse, dirham ou autre devise, les banques appliquent souvent une décote de change de 10 % à 20 % par précaution.

Origine des fonds

Chaque euro utilisé comme apport doit être traçable. Les justificatifs peuvent concerner une vente immobilière, un héritage, des dividendes ou de l’épargne salariale, afin d’éviter tout blocage administratif.

Nom propre ou SCI : un choix qui pèse sur fiscalité et endettement

Le choix de la structure juridique a un impact direct sur la fiscalité et la capacité d’endettement.

• Nom propre : plus simple administrativement, mais l’endettement est inscrit sur le profil personnel.
• SCI : souvent privilégiée pour la gestion patrimoniale, la transmission et l’optimisation fiscale, avec une analyse bancaire plus poussée.

Dans ce cadre, le courtier travaille en coordination avec l’expert-comptable ou le notaire pour choisir un montage plus efficient fiscalement.

Financement international : ce que met en avant notre accompagnement

Cette approche s’adresse aux profils complexes et internationaux, notamment via :

• l’analyse des liasses fiscales pour les entrepreneurs,
• un réseau de partenaires bancaires Premium habitués aux clients internationaux,
• un accompagnement à distance (signature électronique, visioconférence),
• une intervention sur l’ensemble du territoire français, en ligne, avec le même niveau d’expertise, que le client soit à Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Genève, Dubaï ou New York.

Questions fréquentes

Peut-on emprunter en France sans revenus français ?

Oui, à condition de disposer de garanties solides et d’un apport personnel conséquent.

Un entrepreneur en début d’activité peut-il obtenir un prêt ?

C’est difficile sans 3 ans d’historique, mais un nantissement d’épargne ou d’actifs peut permettre de négocier des solutions exceptionnelles.

Quel est le taux pour un non-résident ?

Les taux sont généralement légèrement supérieurs (+0,20 % à +0,50 %) par rapport aux résidents fiscaux français.

Quelle structure juridique choisir : nom propre ou SCI ?

La SCI optimise la fiscalité et la transmission, tandis que le nom propre simplifie l’accès mais impacte la capacité d’emprunt personnel.

À retenir en 2026

Être non-résident ou entrepreneur n’empêche pas d’investir dans l’immobilier français. La réussite repose surtout sur une préparation anticipée du dossier : revenus lisibles, justificatifs solides, apport traçable, et choix de structure cohérent. Un courtier spécialisé permet de transformer un profil spécifique en dossier structuré et rassurant, afin de maximiser les chances d’obtenir un financement adapté.